¿Qué son y qué incluyen los gastos comunes?
En República Dominicana los conjuntos residenciales, conjunto de viviendas fraccionadas o cualquier tipo de inmueble que cuente con servicios comunes, tanto de viviendas verticales u horizontales son bastante populares; el punto particular de comprar propiedades insertas en esta modalidad es que pasas a formar parte de un consorcio de propietarios.
En República Dominicana la ley 108-205 que modifica y deroga la ley 5038 promulgada en 1958, establecen con detalle lo que se ha de llamar condominio y las reglas por las que han de regirse los habitantes del mismo para vivir en armonía e igualdad de condiciones.
Según la Ley 108, el Condominio es “el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, los que a su vez son co-propietarios indivisos sobre las partes comunes”.
No se limita solo a complejos para exclusiva residencia, sino también a aquellos que incluyen locales u otros espacios destinados a otros fines que no sean residenciales, en concordancia con esto la ley también especifica que los propietarios pueden extender o restringir el número de cosas comunes según la posición de sus respectivos dominios y así, en algunos casos, se limita la copropiedad en algunos condominios y a ciertos propietarios les toca una mayor parte del cuidado y mantenimiento de ciertas zonas de uso casi exclusivo o que le benefició en mayor parte en comparación al resto de propietarios.
La Ley de Condominio busca que la administración de cada edificio tenga buena gestión para que todos los propietarios cooperen y se relacionen de buena manera.
Las partes comunes son aquellas que deben ser cuidadas por todos y así aportar dinero una vez al mes para su correcto mantenimiento. Estas áreas pueden variar dependiendo del complejo residencial. En vivienda vertical todo edificio debe contar con una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o un pasillo común. Existen otros condominios que cuentan con áreas de amenidades que requieren mayor gasto como pueden ser gimnasio, sala de fiestas, piscina, spa, terrazas, canchas, etc.
El dinero que deben aportar todas las partes que componen el condominio por igual es lo que se conoce como los Gastos Comunes para administrar, mantener, renovar, reparar, usar o consumir de las zonas y recursos de dominio común; por supuesto, si por decisión unánime se quiere generar nuevas obras de disfrute común, para la mejora del edificio, todos deberán aportar de igual manera.
Toda persona que quiera adquirir apartamentos en venta en Santo Domingo o apartamentos en renta en Santo Domingo debe conocer la ley de Condominio y entender qué son gastos comunes y qué incluyen. Dado que ya se aclaró el “¿qué es?” pasaremos a explicar detalladamente el qué incluyen.
- Gastos de administración: incluye todos los gastos de remuneración a conserjes, personal de seguridad, mantenimiento, administrador(es), etc. Así como previsión de personal de servicio contratado para áreas especiales, en caso de que la residencia lo requiera; incluso la existencia de una póliza de servicio de algún activo que pertenezca al condominio. Algunos condominios designan a un propietario por voto unánime para el puesto de administrador y este debe ser el encargado de llevar el funcionamiento del condominio y otros prefieren contratar a un administrador, un profesional, que se encargue de todo.
Estos gastos varían dependiendo del conjunto; los más lujosos, por supuesto, contienen mayor número de servicios y por tanto mayor gasto común. Por esto, cuando decidas comprar apartamentos en venta o casas en venta en Santo Domingo o incluso apartamentos en renta en Santo Domingo que estén insertos en un condominio, debes tomar en cuenta el gasto mensual de la propiedad.
- Mantención: incluye todos los gastos necesarios para asegurar el correcto funcionamiento de los bienes comunes como son ascensores, iluminación de áreas comunes, así como todos los artículos de aseo que hay que proveer a los conserjes, focos, aceite, gasolina o fertilizantes, etc. En general, cualquier artículo que se necesite para el mantenimiento de las instalaciones.
- Reparación: gastos en casos de avería de equipos de uso común (ascensor, bombas de agua, red eléctrica del edificio, calefacción, etc.) que necesiten ser reemplazados o necesiten repuestos.
- De uso o consumo: son los gastos aplicados cuando existen servicios de consumo comunal como pueden ser agua potable, calefacción, entre otros.
Para aclarar -aunque suene obvio, porque en algunos casos surge la duda-, los cobros individuales de agua, luz, gas, que corresponde pagar a cada propietario por el consumo individual en su propiedad no entra en gastos comunes, aunque a veces aparezcan reflejados en la nómina del condominio.
Además, la mayoría de condominios crean un fondo de reserva, el cual es un porcentaje adicional con el que la administración pueda contar en caso de gastos imprevistos y de carácter de urgencia como reparaciones o papeleo legal. Estos tampoco se consideran gastos comunes a pesar de que puede estar destinado en algunos casos a estos.
Adicional a lo anteriormente expuesto, también pueden surgir gastos extraordinarios destinados al disfrute común y la mejora del edificio pero en ningún caso necesario. Se conocen como gastos extraordinarios debido a su naturaleza, pues no están destinados al mantenimiento de lo que ya existe ni a la mejora de un servicio básico, sino que son proyectos para mejorar la calidad de vida de la comunidad añadiendo un espacio ameno como puede ser una piscina, cambiar los jardines o la creación de cualquier otro espacio de disfrute; también pueden estar dirigidos a cambios de decoración u otro gasto para un fin estético. Son necesarios en tanto en cuanto aumentan el valor de toda la residencia y por lo tanto beneficia a todos.
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