¿Qué debes saber sobre la escritura pública?
En el momento que vendemos o compramos una propiedad, surgen una serie de procesos legales reflejados en documentos que avalan la legalidad del proceso. El negocio de compraventa de Bienes Raíces está ligado a un documento muy importante en Derecho Público y es la conocida escritura pública.
En artículos anteriores sobre el proceso de compraventa y las etapas por la que compradores o vendedores deben pasar para culminar el trato, se habla de la firma de un documento en presencia de un notario. Dicho documento es la escritura de propiedad o la escritura de compraventa de una propiedad. Sobre dicho documento hablaremos hoy y te comentaremos todos los detalles al respecto; insistiendo, como siempre, en que nuestra información es complementaria y que en el momento dado de participar en un negocio de compraventa o si quieres alquilar algunos de los apartamentos en renta en Santo Domingo República Dominicana, cuentes con la asesoría previa de un profesional, sea agente de bienes raíces o tu abogado personal.
¿Qué es la escritura pública?
Es un documento otorgado ante un notario que ofrece la máxima seguridad jurídica en Derecho. En este documento público se constata un hecho concreto que debe ser autorizado por el funcionario presente, el cual debe firmar junto con las otras dos partes del trato o intercambio. Recoge, más específicamente, los negocios jurídicos y supone un intercambio o desplazamiento de patrimonio entre las dos partes que componen el contrato. Dichos negocios jurídicos pueden ser una compraventa de vivienda, una hipoteca o la adjudicación de una herencia, por ejemplo.
La escritura pública tiene más poder que cualquier otro documento legal. Se sustenta sobre leyes determinadas y bastante precisas. Podemos entender el concepto de escritura pública entendiéndola como el instrumento notarial que constata un acto o un negocio jurídico.
Para cualquier funcionario público la escritura tiene condición de autenticidad pues todo lo que en ella se prescribe es cierto, no deja lugar a duda, de ejecutoriedad en tanto que el acuerdo allí expuesto se lleva a cabo y nadie debe dudar de ello y, por último, de legalidad ya que su estructura y lo que allí se refleja va de acuerdo a lo expresado en la ley.
En palabras de un reconocido notario guatemalteco Oscar Sala, la escritura pública contiene tres elementos esenciales: es creadora de derechos, es transmisora de derechos y es extinguidora de derechos.
Por estas razones, la escritura pública se considera un documento probo que no requiere de ninguna forma de comprobación y que, en tanto esté firmado y autorizado por el notario, tiene en sí mismo la plena eficacia que le otorga la ley.
Es importante destacar que la escritura original, la matriz con las tres firmas originales se guarda formando protocolo en el despacho del notario que la autorizó; las escrituras que circulan son copias en papel o electrónicas.
Derecho Notarial
Para comprender más a fondo lo anteriormente expuesto, abordaremos las definiciones de algunos conceptos que se relacionan inmediatamente con el hecho de la escritura pública.
El derecho notarial recoge el conjunto de normas jurídicas que regulan la función del notario y de la teoría formal del instrumento público. Constituye un montículo de principios y normas reguladoras de la organización notarial.
Notario
El notario es la persona encargada de presenciar y dar fe de los actos, hechos o negocios jurídicos. La ley de la República Dominicana define al notario de la siguiente forma: «el Notario es un oficial público instituido para recibir los actos a los cuales las partes deban o quieran dar el carácter de autenticidad inherente a los actos de la autoridad pública y darles fecha cierta, conservarlos en depósito y expedir copias de los mismos.»
Protocolo
Por último, el protocolo es el conjunto de todas las escrituras matrices autorizadas. Se archivan por año y pueden formar uno o más tomos. Los notarios deben conservas estos documentos originales y solo expedir copias en casos requeridos. Las escrituras originales o matrices no deben dejar el despacho del notario. Posteriormente estos protocolos pasan al Archivo Histórico.
Clasificación de las Escrituras Públicas
En la ley dominicana hay una dificultad para clasificar los documentos públicos debido a que ley 301-64 que rige la actividad notarial, hace uso del término genérico de Acta para referirse a la consumación de la función notarial. Por esto, para muchos resulta confuso clasificar la escritura pública para diferenciarla de las actas notariales.
No obstante, los funcionarios públicos y los profesionales estudiosos del Derecho Público, han divido de varias formas las escrituras pública según su función o por la eficacia absoluta o relativa del acto o negocio jurídico.
En esta línea, te comentaremos sobre dos clasificaciones que funcionan bastante bien para entender aún más la función y la importancia de la escritura pública.
- Escrituras Públicas principales: este tipo de escritura se caracteriza o señala por su independencia y perfección, se basta así misma en forma y contenido. Son aquellas que se otorgan para la realización de un acto o contrato y no están ligadas a ningún instrumento anterior.
- Escrituras Públicas complementarias: son aquellas que se otorgan para complementar, perfeccionando o modificando un instrumento (un acta o escritura) otorgado anteriormente. Es el caso de adhesiones, ampliaciones, ratificaciones o prórrogas anexadas a otro documento.
Otra clasificación interesante y usada por notarios mexicanos, argentinos, peruanos, entre otros, es la de clasificar las escrituras según su contenido material; esto es, según el acto, hecho o negocio jurídico que constaten. Esta clasificación es la mejor para entender la escritura pública y su importancia en Bienes Raíces:
- Compraventa de inmuebles (el traspaso de patrimonios de un vendedor a un comprador)
- Compraventa de muebles
- Testamento
- Constitución de Sociedades Comerciales (empresas o negocios comerciales registrados por persona jurídica)
- Constitución de Asociaciones (sindicatos o fundaciones)
- Contrato de matrimonio
- Contrato de divorcio
- Donación
- Hipotecas
- Préstamos
- Pagaré
- Arrendamiento
Como podemos ver, las escritura pública es el conjunto de contratos y de documentos legales que avalan y resguardan las partes involucradas en las distintas formas de enajenar bienes inmuebles (compraventa, arrendamiento, donación) y el préstamo o crédito otorgado por entes financieros para la compra de propiedades.
Es un documento indispensable en el proceso de cierre de comprar apartamentos en venta en Santo Domingo o de establecer un contrato de arriendo si estás buscando apartamentos en renta en Santo Domingo.
Esperamos que la información haya sido relevante y sea beneficiosa para ti, sobre todo si estás pensando en comprar, vender o alquilar una propiedad en Santo Domingo.
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