Fideicomiso Inmobiliario ¿De que se trata?
El fideicomiso es un contrato de virtud regulado por la ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso. En el plano jurídico Dominicano la creación de un fideicomiso es una nueva forma de transmitir un derecho de propiedad.
Este contrato estipula que un usuario, llamado fideicomisario o fideicomitente, transmite a otra, llamado fiduciario, uno o más bienes para que éste (fiduciario) lo administre por un tiempo determinado que puede concluir un plazo caducado o por una condición, anteriormente explicitada, para posteriormente transmitirlo a un tercero, conocido como beneficiario. Estas son las partes que componen un fideicomiso.
El fideicomiso inmobiliario tiene como objetivo la gestión y administración de bienes inmuebles que pertenecen a un proyecto inmobiliario, o bien puede ser su finalidad administrar los recursos de dicho proyecto que se encuentre en ejecución. Esta forma de establecer un contrato da mayor confianza a sus partes asociadas y permite que los proyectos se cumplan a término sin mayor problema.
El fideicomiso inmobiliario en la República Dominicana
Cada país tiene su ordenamiento jurídico particular. En el fideicomiso de la República Dominicana, la propiedad fiduciaria es un derecho pleno que no varía su condición aunque no posea la parte económica. Es decir, el fiduciario posee la propiedad fiduciaria frente a todos, de puertas hacia dentro y hacia afuera, aunque ésta propiedad no aumente su patrimonio. Y el fideicomisario, solo posee un derecho personal.
El fideicomiso dominicano constituye un patrimonio autónomo y especial, no pretende desligarse de los derechos reales, pero sí funda una nueva forma de transferir los derechos de propiedad. El fiduciario es titular de un patrimonio autónomo, pero los bienes que componen dicho derecho no le pertenecen. El cambio del fiduciario no afecta ni suprime la existencia del contrato, así que es una forma que da confianza a los acreedores.
La ley 189-11 se crea para aportar las bases de un crecimiento inmobiliario que se necesita, sobre todo por el déficit habitacional que se presenta en el país. Con la nueva ley se pretende agilizar los procesos de construcción de nuevos proyectos inmobiliarios, especialmente de viviendas para la clase media y baja, aunque sus ventajas sirven para cualquier tipo de proyecto inmobiliario.
A partir de esta ley, los entes bancarios han creado fiducias y constructores han creado distintos proyectos de viviendas para la población, por lo cual el fideicomiso ha ido ganando importancia en todo el territorio.
¿Por qué es tan importante el fideicomiso?
Como en otros países, el fideicomiso es importante y necesario, y tiene especial importancia respecto al mercado de bienes inmuebles. Su principal atractivo es que la ley de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso ha aportado un elemento que antes no existía y es el elemento neutro de la fiducia. Uno de los mayores miedos de inversores en proyectos inmobiliarios era la transparencia en las transacciones con el propietario de la tierra.
Cuando se busca la parcela para construir, el dueño de la tierra tiene que poner el certificado de propiedad a manos del promotor, por lo cual pierde el control del mismo; entonces, si el proyecto por una u otra razón no se llegaba a concretar, sucedía una situación incómoda al ser difícil desligar el proyecto del título de propiedad. La fiducia permite que el título de propiedad no tenga que ser transferido para que el proyecto se dé; el título queda blindado y no se verá afectado sin importar la conclusión del proyecto.
Además, la propiedad no paga impuestos mientras esté vigente la fiducia, porque el contrato pone a la propiedad como en un limbo en donde no se ve afectada mientras el proyecto no dé un resultado final.
¿Cuáles son los impuestos a pagar?
Si quieres adquirir un apartamento en venta en Santo Domingo haciendo uso de los beneficios de un fideicomiso, debes cumplir con el pago establecido en la normativa.
- Declaración del Impuesto sobre la Transferencias de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS).
- Pago del Impuesto sobre Transferencias Inmobiliarias.
- Pago y declaración del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI).
- Remisión mensual del formato 606.
- Declaración Informativa del Impuesto sobre la Renta (ISR). Los fideicomisos no están obligados a pagar ISR, pero deben remitir la declaración informativa anualmente.
Por supuesto que esto deberás revisarlo e informarte al respecto con la ayuda de un abogado.
Veamos los principales tipos de fideicomiso que describe la Ley dominicana:
Tipos de fideicomiso
- Fideicomiso de Planificación Sucesoral: en este contrato se establece tres partes: el fideicomisario nombra a un fiduciario para que, al momento de su fallecimiento, el fiduciario reciba el derecho de todo o partes de sus bienes y los administre a favor del beneficiario. Este tipo de fideicomiso es muy común cuando el heredero o beneficiario del propietario todavía es menor de edad y no está en capacidad jurídica de recibir los derechos de propiedad.
- Fideicomiso de inversión: este fideicomiso es una relación jurídica en donde el fideicomisario (el cliente, el que quiere realizar la inversión) transfiere a un fiduciario una cantidad de dinero. El fideicomisario tiene el derecho y la facultad de hacer uso de ese dinero a favor del fideicomisario o de un tercero beneficiario. Esta es una de las mejores formas de invertir dinero para obtener altos rendimientos.
- Fideicomiso de inversión inmobiliaria y de Desarrollo inmobiliario: Como su nombre lo indica, el objetivo primordial de este tipo de fideicomiso es la inversión en proyectos inmobiliarios. Permite el desarrollo de dichos proyectos a través de incorporar a los integrantes del contrato brindándoles seguridad a través del establecimiento de las condiciones en cuanto a la construcción, el diseño y la administración de los recursos asociados al proyecto. Los fideicomisarios pueden ser varios (propietarios de terrenos, constructores, Inmobiliarias en Santo Domingo, arquitectos, etc).
El fideicomiso agregar valor al proyecto y los entes bancarios ofrecen financiamiento más fácilmente.
- Fideicomiso en garantía: el fideicomitente transfiere la propiedad fiduciaria, compuesto por uno o más bienes, a un fiduciario, para que éste garantice que se cumplan ciertas obligaciones (como préstamos bancarios) concertadas por el fideicomitente.
- Fideicomiso de preventa: El fiduciario recibe los recursos de los interesados en adquirir una propiedad de un proyecto inmobiliario. Debe administrar los recursos mientras las condiciones preestablecidas por el fideicomitente se cumplen. De allí, los recursos deben ser destinados a la construcción del proyecto. Este tipo de contrato jurídico da mayor seguridad a los interesados en un mejor manejo de los recursos. Además, permite agilizar la preventa y disminuye la necesidad por parte de los adquirientes de buscar financiamiento bancario.
El fideicomiso inmobiliario aporta grandes beneficios a todos los inversionistas o clientes que buscan adquirir casas en venta en Santo Domingo o apartamentos en venta. Las distintas inmobiliarias en Santo Domingo te pueden aportar información detallada sobre este tipo de contrato. Si estás interesado, consulta nuestros servicios y nuestros anuncios de venta y de apartamentos en renta en Santo Domingo y también hermosas casas en renta en Santo Domingo.
